Warum Immobilien nicht vor Inflation schützen und Kredite nicht zwingend an Wert verlieren

Ein guter Freund, der sich gerade ein 80 Jahre altes Haus kaufte sprach mich an und fragte mich, was denn sei, wenn es zur Inflation kommt. Er sagte zu mir, dass dann ein Haus – insbesondere mit laufendem Kredit – doch wunderbar wäre. Als ich dann zur Erörterung ansetzte, kam bei ihm so manches mal das böse erwachen.

Was ist Inflation?

Unter Inflation versteht man im Sprachgebrauch meist die Inflationsrate, die eine kontinuierliche Entwertung des Geldes, die im letzten Jahre immer um etwa 2% lag. Das bedeutet also, dass von 2012 bis 2013 durchschnittlich alles 2% teurer geworden ist – darum spricht man auch von einer Teuerungsrate.

Die Immobilie als inflationssichere Anlage

Nun beschrieb mein Freund also, dass es sich bei einer Immobilie um eine inflationssichere Anlage handelt, also eine Anlage die einen Wertzuwachs in Höhe der Inflationsrate, oder mehr, aufweist. Dies begründete er damit, dass er mit seinem Eigenheim nun also eine Wertanlage hat die sich derart äußerst, dass er keine Miete mehr bezahlen muss. Lediglich die monatliche Kreditrate bleibt konstant, sofern er die Tilgung ihm Rahmen der Sollzinsbindung vornimmt.

Die Kreditraten bleiben konstant – die Ausgaben aber nicht!

Natürlich hat er mit seiner Aussage recht, dass die Kreditraten konstant bleiben. Und ohne triftigen Grund kann die Bank den Kredit auch nicht kündigen, sodass er also immer die gleichen Raten zu begleichen hat. Betrachten wir nun aber den Fall, dass die Inflation innerhalb der nächsten 10 Jahre konstant bei 3% liegt – sein Einkommen bei 2.000 Euro und die Kreditrate bei 1.000 Euro. Von den übrigen 1.000 Euro braucht er 900 Euro zum Leben, 100 Euro hat er Reserve. Das gehalt steigt jährlich um 1%.

Wie folgt verändert sich sein verfügbares Einkommen:

Jahr	Gehalt	Kreditrate	Ausgaben	Rest
2013	2.000	1.000	900	100
2014	2.010	1.000	927	83
2015	2.020	1.000	954	66
2016	2.030	1.000	983	47
2017	2.040	1.000	1013	27
2018	2.050	1.000	1043	7
2018	2.060	1.000	1075	-15

Bereits nach 5 Jahren übersteigen die Ausgaben also die Einnahmen. Das bedeutet, dass ohne weitere Sparmaßnahmen die Immobilie nicht weiter gehalten werden kann. Dies führt dazu, dass die Immobilie, deren Wert in 5 Jahren nicht nennenswert gestiegen ist – keines Falls aber über die Kosten der Erwerbsnebenkosten – verkauft werden muss. Nun also mit Verlust, der die Inflation nicht ausgeglichen hat.